Beim Neubau (ab Baujahr 2023) können Sie 3% linear abschreiben oder alternativ die degressive AfA mit 5% auf den Restbuchwert wählen. Dies bedeutet bei einem Gebäudeanteil von 300.000 € eine jährliche Abschreibung von 9.000 € und damit eine Steuerersparnis von ca. 3.780 € (bei 42% Grenzsteuersatz).
Beim Bestand (vor 2023) beträgt die lineare Abschreibung 2% der Gebäudekosten, also 6.000 € bei 300.000 € – entsprechend 2.520 € Steuerersparnis jährlich.
Beim QNG-Neubau (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude) profitieren Sie vom größten Potenzial: Durch die Kombination aus degressiver AfA (5%) und der Sonderabschreibung nach § 7b EStG (zusätzlich 5% über 4 Jahre) erreichen Sie bis zu 10% Gesamtabschreibung im ersten Jahr.
Bei 300.000 € Gebäudeanteil entspricht dies 24.000 € Abschreibung und rund 10.080 € Steuerersparnis jährlich – über vier Jahre hinweg. Voraussetzung ist das QNG-Siegel bei Kaufabschluss, ein Bauantrag bis 31.12.2026 und die Erstvermietung vor dem 31.12.2026.
Die Kostenobergrenze liegt bei allen Neubauformen bei 5.200 € pro Quadratmeter. Wichtig: Das QNG-Siegel muss im Kaufvertrag vertraglich festgesichert sein, nicht erst nachträglich beantragt.
Denkmalgeschützte Immobilie
Denkmal-AfA (§ 7i EStG) bei 300.000 € Sanierungskosten. Bei einer Investition von 300.000 € in den staatlich anerkannten Sanierungsanteil einer Denkmalimmobilie können Kapitalanleger die vollen 100 % dieser Kosten über 12 Jahre direkt vom zu versteuernden Einkommen absetzen. Bei einem angenommenen Spitzensteuersatz von ca. 44,3 % (inkl. Soli) ergibt sich folgende steuerliche Auswirkung:
- Jahre 1 bis 8 (9 % p.a.): Jährlich 27.000 € Abschreibung = ca. 11.960 € Steuerersparnis pro Jahr (Gesamt: ~95.680 €)
- Jahre 9 bis 12 (7 % p.a.): Jährlich 21.000 € Abschreibung = ca. 9.300 € Steuerersparnis pro Jahr (Gesamt: ~37.200 €)
Fazit: Über den Gesamtzeitraum von 12 Jahren holt sich der Investor rund 132.880 € über die Steuererstattung vom Finanzamt zurück. Die tatsächlichen Netto-Sanierungskosten reduzieren sich dadurch auf ca. 167.120 €. Voraussetzung: Die strikten Auflagen der Denkmalschutzbehörde müssen zwingend vor Baubeginn vertraglich vereinbart werden.
Denkmalgeschützte Immobilie sind selten und oftmal teurer als Normale Immobilie. In der Regle muss man von einer höheren Investition in der Summe ausgehen.
Steuervorteile & Abschreibung bei Immobilien Investments anhand Beispiele
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